Авторизация
Логин:
Пароль:

Полезная информация

 

100 советов (инструкция) начинающему Наймодателю (Арендодателю)

от Доски объявлений DataRent.ru.

 

Советы как правильно сдать квартиру. Аренда типовой квартиры.

Итак, мы открываем рубрику «100 советов начинающему Наймодателю (Арендодателю)». В этой рубрике мы представим вам ряд статей, которые ответят на ваши вопросы о том, как правильно начать сдавать квартиру, как правильно подготовить квартиру к сдаче в аренду или найм.

Эти статьи написаны риэлтором с многолетним стажем, экспертом одного из ведущих агентств недвижимости специально для Доски объявлений DataRent.ru, чтобы рассказать вам наиболее подробно о тех вопросах, с которыми вы можете столкнуться, начиная сдавать квартиру.

В статьях мы не будем рассматривать юридические аспекты сдачи квартиры в найм (аренду). Более подробную информацию Вы можете найти в разделе «Вопрос-Ответ» на нашем сайте или задать интересующий вас вопрос юристу по жилищным вопросам совершенно бесплатно.

 

Шаг 1. У меня есть квартира. Я хочу сдать квартиру. Что надо делать?

У вас есть однокомнатная, двухкомнатная или трехкомнатная квартира в типовом доме типовой планировки. Это может быть панельный дом, «хрущевка», пятиэтажная кирпичная «сталинка» или добротный кирпичный «цековский» дом. 

Первое, что необходимо сделать, это внимательно осмотреть квартиру на наличие недостатков, которые могут повлиять на арендную стоимость квартиры. Пока мы живем в квартире, небольшие недостатки в квартире становятся для нас привычными, например, отклеившийся край обоев или отошедший плинтус. Однако, именно из таких мелочей и складывается итоговая стоимость квартиры на аренду.

Если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду (найм) не долго, так называемая краткосрочная аренда, например, на летние месяцы, то в квартире необходимо провести генеральную уборку, устранить мелкие недостатки, подкрасить, подклеить необходимые места и этого будет достаточно, так как в дальнейшем вы будете снова жить в этой квартире. Главные требования к таким квартирам – чисто, опрятно, уютно.

Однако, если аренда жилья в Москве будет на длительный срок (срок найма или аренды будет от года и более), то здесь требования к квартире будут выше. Представьте себя на месте наймодателя (арендатора), представьте, что вы хотите снять эту квартиру, пройдитесь по квартире и внимательно осмотрите все стены, потолки, полы, мебель, как будто вы хотите найти недостатки, которые позволят вам снизить цену на аренду квартиры. Именно так и будет вести себя ваш будущий жилец (наниматель или арендатор). Никто не хочет жить в «страшной» квартире. Помните это.

Самое верное решение – это сделать ремонт в квартире (косметический или капитальный – это зависит от того состояния, в котором находится квартира). Не забывайте уделять внимание мелочам, так как именно они составляют общее впечатление о квартире.

 

Шаг 2. Какой ремонт надо делать? Сколько это стоит?

Прежде чем рассчитывать стоимость ремонта и материалов, вам надо понять, сколько будет стоить после ремонта ваша квартира. Ключевой момент здесь именно «ПОСЛЕ ремонта», ведь можно в ремонт вложить сотни тысяч, а возвращать вы будете их очень долго, в то время как можно использовать аналогичные более дешевые материалы, результат будет тот же самый, а доход - выше. Для правильного расчета стоимость квартиры в аренду (найм) я советую вам воспользоваться базой данных квартир на аренду, найти через поиск аналогичные варианты в вашем районе и понять, сколько максимально и минимально может стоить ваша квартира, понять так называемую «вилку», и исходя из этой «вилки» определить приемлемый бюджет на ремонт квартиры. Ведь необязательно выравнивать дорогостоящими материалами стены, чтобы в дальнейшем их покрасить, когда можно относительно выровнять стены черновым материалом, а потом поклеить обои под покраску, которые скроют часть неровностей. Намного практичнее, например, поклеить обои под покраску вместо обоев. Возможно, первоначально это будет стоить несколько дороже, но в дальнейшем вы только сэкономите. Так, если наниматель испачкает стены, то вам не придется переклеивать обои в комнате, а вы только подкрасите маленькое пятнышко, что намного экономичнее и дешевле, а так же вы сможете сделать это самостоятельно, не прибегая к помощи строителей.

 

Шаг 3. У меня в квартире есть мебель. Что с ней делать?

В вопросе мебели надо руководствоваться здравым смыслом. Если вы видите, что мебель действительно уже старая, потертая, скрепит ит.д., несмотря на то, что она может быть еще прочная, от такой мебели, конечно же, надо избавиться. Если мебель была куплена пару лет назад, то ее можно оставить, но надо, чтобы у мебели был «товарный вид», в противном случае она будет предлогом для снижения цены или ее просто попросят вывезти и, опять-таки, купить новую.

 

Шаг 4. На что надо обратить внимание при ремонте?

Повторю еще раз, что в ремонте играют важную роль мелочи. Будьте внимательны в процессе ремонта, не пускайте его на самотек, если вам делают ремонт нанятые строители, контролируйте процесс ремонта, чтобы получить желаемый результат!

Обязательно предусмотрите большое количество розеток, так как они обычно нужны в тех местах, где их нет. Не пожалейте времени сразу провести разводку под интернет и спутниковое телевидение, если вы не хотите, чтобы в дальнейшем эти провода лежали поверх плинтусов и змейкой извивались по стенам, что плохо отразиться на внешнем виде квартиры. Для этого желательно в процессе ремонта выяснить, к какому провайдеру подключен ваш дом, и пригласить мастеров интернет-провайдера для прокладки кабелей (вы можете не активировать договор, пока не сдадите квартиру). Желательно сделать проводку в каждую комнату.

Не забудьте установить счетчики воды, если у вас еще они не установлены. Это позволит не тратить время в будущем на их установку и сэкономит вам деньги. В дальнейшем, счета за водопотребление будет оплачивать наниматель (арендатор).

Если у вас стандартные деревянные рамы и нет возможности или желания ставить стеклопакеты, то хорошим решением будет отреставрировать окна. В процессе реставрации их не только заново покрасят и подгонят по размеру к рамам, но и установят дополнительные прокладки, устранив всякую возможность сквозняков.

 

Шаг 5. Ремонт начался. Что надо делать дальше?

В то время как у вас идет ремонт, вы должны заняться шопингом, а проще говоря, купить ряд необходимых вещей. Если вы планируете получать максимально возможную цену за вашу квартиру, то вы обязательно должны установить в квартире: кухонный гарнитур. Сейчас на рынке представлено много вариантов кухонных гарнитуров, как российского, так и зарубежного производства. Что именно покупать – решать вам, но не забывайте совет из Шага 2 о том, что можно в ремонт вложить сотни тысяч, а возвращать вы будете их очень долго, в то время как можно использовать аналогичные более дешевые материалы, результат будет тот же самый, а доход - выше. В квартире обязательно должна быть бытовая техника, хотя бы в минимальном количестве: холодильник, плита, стиральная машина. Бытовая техника не обязательно должна быть новой, но в исправном состоянии, чистой, без запахов, без царапин и вмятин. Рекомендую вам устанавливать вытяжку над плитой, это позволит вам дольше сохранить кухонный гарнитур в первоначальном состоянии.

 

Шаг 6. Какую мебель надо покупать?

Когда вы начнете делать ремонт, вы достаточно четко должны представлять, кто будет жить в вашей квартире, и какое функциональное значение будет иметь каждая комната.

Аренда однокомнатной квартиры

Для однокомнатной квартиры все достаточно очевидно – в комнате должен находиться шкаф (практичнее всего устанавливать встроенные шкафы с зеркальными дверцами, это позволит визуально расширить пространство), раскладной диван (двуспальная кровать, возможно, удобнее, но «съест» практически всю площадь комнаты), возможно одно кресло или два, если позволит площадь комнаты, журнальный столик, тумба под телевизор. В этой квартире могут проживать один человек, семейная пара или семейная пара с маленьким ребенком.

Аренда двухкомнатной квартиры

Для двухкомнатной квартиры рекомендации по меблировки будут, как и для однокомнатной квартиры, так как не исключено, что кто-то из родственников или друзей останется в гостях, а вторую комнату лучше оборудовать как полноценную спальню. Это подразумевает наличие шкафа (желательно встроенный), двуспальной кровати, прикроватных тумбочек, как минимум. Дальше можно сюда добавить трюмо, тумбу под телевизор, если позволяет площадь. В такой квартире может проживать один человек, семейная пара или семейная пара со взрослым ребенком, так же возможно проживание 4-х человек, родственников, так как в гостиной будет спальное место.

Аренда трехкомнатной квартиры

Для трехкомнатной квартиры будут приемлемы все вышеперечисленные рекомендации. Относительно третьей комнаты, то ее лучше рассматривать как кабинет-спальня. Если у семейной пары нет детей, то это будет кабинет или гостевая спальня. Если есть взрослый ребенок – то это будет детская комната, а гостиная будет только для приема гостей и проведения свободного времени. Иногда случается, что у нанимателей есть какая-то своя мебель, поэтому я рекомендую меблировать только гостиную и спальню, а мебель для третьей комнаты только присмотреть в магазине. В этом случае, если у ваших жильцов окажется своя мебель, то вам не придется вывозить только что купленную мебель из квартиры. Можно взять рекламные проспекты мебели, которую вы выбрали для третьей комнаты, чтобы показать будущим нанимателям, и если она им будет нужна, то вы уже будете сразу знать, где ее покупать и сколько это будет стоить.

И еще одно важное замечание – если вы ограничены в бюджете на ремонт, вы можете не покупать сразу мебель. Вам необходимо определиться, чтобы вы хотели купить, сколько это будет стоить, и взять рекламные материалы, чтобы показать будущим жильцам. Таким образом, когда найдется наниматель на вашу квартиру, при подписании договора найма (аренды) вам будет внесена двойная сумма (оплата за первый месяц проживания и страховой депозит в размере одной месячной платы), вы сможете купить мебель их этих денег. Однако помните, что не всякий клиент готов ждать, пока будет куплена мебель.

 

Шаг 7. Идет ремонт. Что делать дальше?

В процессе ремонта не надо забывать о нашей главной задаче – сдать квартиру в аренду (найм), причем желательно как можно скорее, чтобы начать получать доход.

Для того, чтобы не терять время, в процессе ремонта, недели за 2-3 до его окончания, когда квартира начнет обретать более-менее законченный вид, вам необходимо обратиться в агентство недвижимости (подать заявку на сдачу квартиры) или дать объявление на доску объявлений (зарегистрируйтесь у нас на сайте и разместите объявление) , обязательно предупредив, что у вас еще идет ремонт (так как всегда на рынке недвижимости есть наниматели, которым надо было снять квартиру еще «вчера»). Вы обращаетесь в агентство недвижимости или подаете объявление на электронную доску объявлений для того, чтобы за оставшееся время ремонта вы смогли подобрать нанимателя (арендатора) и не теряли время. Обычно квартиры в состоянии ремонта на завершающей стадии уже начинают показывать потенциальным клиентам.

 

Шаг 8. Что еще необходимо купить?

Сдавая квартиру в аренду, вы должны установить в квартире минимум бытовой техники, о которой говорилось в Шаге 5. Будет в квартире мебель или нет – это зависит от арендатора. Однако, вас могут попросить доукомплектовать квартиру такими вещами, как: телевизор, пылесос, утюг, электрочайник, сушка для белья, телефон, кухонные принадлежности (чашки, ложки, вилки, кастрюли, сковородки и т.д.), постельное белье, полотенца. Покупать эти вещи или нет – решать вам. Но наличие этих вещей в квартире добавит квартире привлекательности по сравнению с другими предложениями на рынке. Напоминаю вам, что не обязательно покупать эти вещи сразу, возможно что-то из выше перечисленного уже есть у ваших жильцов, тогда вы приобретете лишь недостающие предметы.

 

Шаг 9. Как надо показывать квартиру?

При показе квартиры потенциальным нанимателям (арендаторам) надо помнить несколько важных моментов. Во-первых: в подъезде не должно быть неприятных запахов. Если они есть, то вам надо обратиться в ЖЕК или другие организации для устранения этих проблем. В противном случае, никто из потенциальных жильцов не дойдет до вашей квартиры, а если и дойдут, то будут сильно торговаться, ссылаясь на запах. Во-вторых: в квартире также не должно быть неприятных запахов. Если они есть, надо понять, откуда они идут и устранить эту причину, иначе от вас сбегут все жильцы. Не жалейте своего времени, чтобы придти минуть на 5-10 минут раньше, чем у вас назначена встреча, чтобы проветрить квартиру. Если квартира после ремонта, то запах краски будет свидетельствовать, что ремонт только-только закончился. Это нравиться будущим нанимателям, гарантируя, что в квартире действительно только что закончился ремонт. Если неожиданно появился неприятный запах, то его можно замаскировать запахом сваренного кофе. Запах кофе создает атмосферу домашнего уюта. Здесь главное не переусердствовать.

При показе квартиры старайтесь не быть навязчивыми, так как это может отпугнуть нанимателя. К сожалению, многие люди думают, что таким образом они показывают свою доброжелательность, но не все это воспринимают это именно так. После того, как Вы показали квартиры, рассказали про все ее плюсы, дайте нанимателю некоторое время, чтобы он самостоятельно еще раз осмотрел квартиру, в противном случае есть возможность, что он не заметит какие-нибудь важные для него мелочи.

Если вам задают вопрос, старайтесь не отвечать на него резким «нет», это может отпугнуть нанимателя. Лучше ограничиться обтекаемой фразой как «это можно обсудить». Эта фраза вас ни к чему не обязывает, но оставляет хорошее впечатление. Сейчас редки случаи, когда наниматель сразу готов определиться на квартире, что будет в ней жить. Обычно люди смотрят несколько вариантов, а потом определяются, с кем продолжать переговоры.

После встречи не забудьте оставить окна в квартире чуть-чуть приоткрытыми, чтобы помещения проветривались, а дверь в ванную комнату и туалет оставьте открытыми, чтобы не застоялся воздух.

 

Шаг 10. Квартира понравилась. Что надо делать дальше?

Если ваша квартира понравилась, то представитель нанимателя свяжется с вами и скажет на каких условиях его клиент готов снять вашу квартиру. Рекомендую вам записать предложение нанимателя, так как на слух можно что-то пропустить. Спокойно обдумайте насколько вам подходить его предложение. Если вас что-то не устраивает, не надо сразу отказывать, ведь это переговоры, в процессе которых надо постараться придти к компромиссу. Сделайте свое встречное предложение, возможно, оно подойдет потенциальному нанимателю, а первое предложение было всего лишь «прощупыванием почвы». Однако не стоит забывать и о том, что если вам не понравился будущий наниматель при личном общении, то, возможно, и не стоит с ним больше иметь дела. Сдача квартиры в аренду (найм) предполагает сдачу квартиры как минимум на один год, и все эти двенадцать месяцев вам надо будет с ним общаться.

Иногда общение через представителя может завести переговоры в тупик вследствие его неопытности или других причин. Если вам понравился ваш потенциальный наниматель (арендатор), то вы можете предложить еще раз встретиться, например, на квартире, чтобы лично обсудить возникшие вопросы. Чаще всего на таких встречах и удается договориться по всем возникшим вопросам.

Договорившись по всем вопросам, вы можете приступать к заключению договора найма или договора аренды. Если вы путаетесь в этих понятиях, то в разделе «Вопрос - Ответ» (ССЫЛКА) вы найдете точное определение этих понятий.

 

Шаг 11. Как правильно заключить договор найма (договор аренды)?

Сегодня, каждое агентство недвижимости, может предоставить вам типовой договор аренды (найма), проработанный юристами в соответствии с Гражданским кодексом Российской федерации. Вы можете попросить выслать его вам по электронной почте, чтобы спокойно ознакомиться с ним до встречи, что позволит сэкономить время при заключении договора найма (аренды), а так же вы сможете заблаговременно добавить дополнительные условия (пункты) в договор.
Для заключения договора найма (аренды) жилого помещения вам необходимо будет предоставить правоустанавливающие документы. Чтобы при заключении договора не возникло неожиданных вопросов, лучше проверить наличие всех необходимых документов заблаговременно. В рубрике «Вопрос - Ответ» вы можете посмотреть список необходимых документов для сдачи квартиры в аренду (найм). Со стороны нанимателя вам должен быть предоставлен паспорт того, на кого будет заключаться договор аренды (найма).

 

Шаг 12. Что надо делать после заключения договора найма (аренды)? 

После заключения договора аренды (найма), ваша квартира переходит во временное пользование арендатора (нанимателя). Крайне желательно для Вашего спокойствия застраховать квартиру. Вы можете один раз в месяц посещать свою квартиру и проверять, в каком состоянии находиться помещение. Так же, если вдруг в процессе проживания в квартире у нанимателя (арендатора) поломается бытовая техника или мебель, то ее починкой придется заниматься вам. При этом надо четко понимать по чьей вине произошла поломка, так как эта сторона и будет оплачивать ремонт или покупку. Если вам не удается решить мирным путем, кто виноват в неисправности, то можно прибегнуть к помощи независимого эксперта. В этом случае расходы за экспертизу будет так же оплачивать сторона, виновная в поломке. Однако, если предмет сломался из-за старости, то расходы по починке или покупке однозначно лягут на плечи наймодателя (арендодателя).

 

Если вы не нашли ответа на свой вопрос - напишите нам и мы обязательно на него ответим.